必要以上に大きな家

住宅会社は必要以上に大きな家を建てることがあります。
大きな家はお施主様の要求をすべて反映させることができ、また、工事金額も上がるので、
小さい家を提案する理由はないのです。
大きな家は生活動線も長く、複雑になり、また、隣家との間隔が狭くなるので風通しも悪くなります。
また無駄な間取りの家が多いもう一つの理由は、お施主さまの要望を聞き入れ、かつ家をコンパクトに設計するには高い設計力が必要だということです。それには設計者を選び、設計の時間も相応にかかってしまいます。

人件費は最大のコスト

住宅メーカーや工務店は、成約につなげるために営業マンをたくさん雇ってお施主様との接点をつくろうとします。無料で設計プランを複数回にわたり作成し、お施主さまにアピールすることも。プラン作成は営業マンではなく設計担当の社員が行うので、営業マン以外の人件費もかかっているのです。
人件費が最大のコストであり、家の値段を上げる理由の一つです。

住宅購入にかかる総額

＜土地を購入して家を新築する場合＞

(建物合計) 21,060,000円

• 建物本体工事 19,500,000
  (仮設費用、諸官庁手続費、設計料、地盤調査費、工事管理費等含む)
• 消費税(8％) 1,560,000円

(土地合計) 15,000,000円

• 土地代 15,000,000円
  (仲介報酬、固定資産税・都市計画税清算金含む)
  ※土地に対しては消費税は課せられません。

(付帯工事合計) 2,484,000円

• 解体工事費用 0円
• 造成工事費用 0円
• 上下水道引込工事費用 0円
• 基礎補強工事(地盤改良・枕工事) 800,000円
• インテリア(カーテン)・電設関連(エアコン)費用 500,000円
• エクステリア関連費用 1,000,000円
• 消費税(8％) 184,000円

(諸費用)　1,246,000円

• 登記費用 300,000円
  (所有権移転、抵当権設定、所有権保有)→司法書士に支払い
• 印紙代 30,000円
• 住宅ローン手続費用 516,000円
  (団体信用生命保険、融資事務手数料、保証料、つなぎ融資費用)
• 各種負担金(上下水道加入金等) 100,000円
  ※自治体等により異なります。
• 火災、地震保険料 300,000円

(その他費用) 210,000円

• 仮住まい費用 0円
• 引越し費用 150,000円
• 式祭典費用 30,000円
• その他費用 30,000円

＜土地の購入と新築に伴う税金のシミュレーション＞

家づくりで発生する税金を整理しました。
印紙税と登録免許税は手続き時、不動産所有後の税金は5月ごろに請求が来ます。

【条件】土地1,500万円、土地の固定資産税評価額1,000万円
工事請負契約額2,100万円、建物の固定資産税評価額1,300万円
借入額3,500万円、敷地面積150m2、延床面積120 m2

※借入額等により諸費用の金額は異なります。
※ローン関連費用は借入先によって費用が異なります。

取引	種類	家づくりに関する軽減措置	通常税額→軽減税額
土地や住宅の取得に伴う税金	土地の売買契約 印紙税	土地の売買金額が1,500万円(1,000万円超5,000万円以下)ですと1万円。売買契約書が必要	土地　1万円(減税なし)
	土地取得代金の借入 印紙税	金融機関からの借入に伴う、金銭消費貸借契約書の印紙代 1,500万円借入で印紙代2万円	土地2万円(減税なし)
	登録免許税	借入金の担保として土地に対し抵当権を設定します。抵当権設定時に登録免許税が課せられます。 1,500万円×0.4％＝6万円	土地6万円(減税)
	土地の取得 登録免許税	土地の名義変更のためには、所有権移転登記が必要です。 (土地の固定資産税評価額) 1,000万円×1.5％＝15万円	土地15万円(減税なし)
	不動産取得税 (土地)	土地を取得した日から一定期間内に都道府県に対し申告する必要があります。 不動産取得税は原則 (固定資産税評価額×1/2×3％)で計算しますが、土地取得後3年以内に一定の建物を新築すると軽減措置があります。 (特例) いずれか少ない金額が納める税金となります。 ①固定資産税評価額×1/2×3％-45,000円 ②(固定資産税評価額×1/2×3％)-(土地1m2当りの固定資産税評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(200m2上限))×3％ ①の場合1,000万円×1/2×3％-45,000円＝105,000円 ②の場合(1,000万円×1/2×3％)-( 66,666円×1/2×120m2×2×3％)＝0円	土地15万円→0円
	消費税	※土地に対しては、不動産取得税はかかりません。	0円
工事請負契約に伴う税金	建物建築依頼 印紙税	建物建築請負契約書の印紙代 請負金額が2,100万円(1,000万円超5,000万円以下)ですと1万円必要	建物1万円(減税なし)
	建物建築資金代金の借入 工事請負金額の決済 所有権保存登記 印紙税	金融機関からの借入に伴う、金銭消費貸借契約書の印紙代 2,100万円借入で印紙代2万円	建物2万円(減税なし)
	登録免許税	借入金の担保として建物に対する抵当権の設定。抵当権設定時に登録免許税が課せられます。 一定のマイホームですと、軽減措置があります。 (借入金額×0.1％)　2,100万円×0.1％＝21,000円 建物が完成したら「建物表示登記」と「建物所有権保存登記」が必要です。 建物表示登記には登録免許税は課せられません。 建物所有権保存登記には、 (建物の固定資産税評価額×0.4％)の登録免許税が必要ですが、軽減措置があります。 ＜軽減措置＞ 固定資産税評価額×0.15％＝1,300万円×0.15％＝19,500円	建物8.4万円→2.1万円 建物5.2万円→2万円
不動産所有(入居)後の税金	不動産取得税	不動産取得税は原則 (固定資産税評価額×3％)で計算しますが、軽減措置があります。 ＜軽減措置＞ (固定資産税評価額-1,200万円)×3％＝(1,300万円-1,200万円)×3％＝3万円	建物39万円→3万円
	土地建物を取得した翌年の 固定資産税・都市計画税 (固定資産税・都市計画税は毎年かかります)	固定資産税・都市計画税→軽減措置により16万円(3年間)→長期優良住宅の場合5年間 固定資産税・都市計画税については、各市町村で独自の減免措置を設けている場合があります。	土地、建物39万円→16万円
	住宅ローン控除(10年間)	居住した年から10年間、一定額を所得税から控除することができます。また、所得税から控除しきれない住宅ローン控除額は翌年の住民税から減額されます。 ⇓ マイホームに入居した翌年の3月15日までに税務署にローン控除の申告をする必要があります。	所得税、住民税-○万円